Saint-Malo, ville pionnière de la lutte contre les Airbnb

En cette journée de fin décembre, une fine pluie, trempant jusqu’aux os, tombe sur l’intra-muros, le quartier historique de Saint-Malo. La météo semble avoir vidé les rues de ses habitants, ce qui laisse le loisir de contempler les façades des demeures de la vieille ville et d’apercevoir, ponctuellement mais régulièrement, les boîtes à clés typiques des locations Airbnb ou Abritel.

D’ailleurs, les quelques passants qui déambulent sous la bruine d’hiver sont, pour beaucoup, des touristes. « Nous sommes venus à Saint-Malo avant le break de Noël. On voulait passer quelques jours ensemble avant le tunnel des repas en famille », indiquent, bras dessus bras dessous, Charles et sa compagne. Pour se loger, ce couple de quinquagénaires parisiens a opté pour « une location en Airbnb. C’est vrai que, maintenant, on ne se pose même plus la question et on passe systématiquement par cette plateforme. Surtout pour les endroits touristiques où on se dit que l’hôtel sera plus cher et moins pratique ».

On était vraiment en voie de Saint-Michelisation.

Théodore

Quelques pas plus loin, Théodore*, un résident de l’intra-muros, peste : « Par ici, ça grouille d’Airbnb. » Tirant sur sa cigarette presque éteinte par la pluie, il poursuit d’un ton acide : « Et encore, c’est moins mauvais que ça ne pourrait l’être. Des choses ont été mises en place, mais on était vraiment en voie de Saint-Michelisation. »

De fortes conséquences sur le marché du logement

De fait, à Saint-Malo, l’augmentation débridée des locations touristiques n’est pas nouvelle : entre 2018 et 2019, l’offre de réservation a augmenté de 24 % en se concentrant principalement sur le littoral et le centre-ville. Au point que les Malouins, à l’époque, ont commencé à faire entendre leur mécontentement : « On a pris la mesure du problème lors de la campagne pour l’élection municipale de 2020, quand nous sommes allés à la rencontre des citoyens dans les différents quartiers », relate Gilles Lurton, maire de Saint-Malo (divers droite).

Il poursuit : « Il y a un très fort impact au niveau du marché du logement, puisque toutes ces habitations louées en courte durée échappent complètement à la location annuelle ou à l’acquisition pour des personnes qui vivent, travaillent ou sont retraitées à Saint-Malo. »

La mairie décide alors de frapper fort en prenant, en 2021, un arrêté municipal pour contenir l’inflation du nombre de locations touristiques de courte durée. Les mesures consistent en la mise en place de quotas de meublés de tourisme à ne pas dépasser par quartier (12,5 % dans l’intra-muros, le plus concerné par le phénomène) et la limitation des autorisations de changement d’usage d’un logement – c’est-à-dire la transformation d’une habitation en local commercial – à une seule personne physique. Concrètement, cela signifie que les autorisations sont refusées aux sociétés civiles immobilières (SCI) et aux sociétés par actions simplifiées (SAS). En clair, ce sont ici les multipropriétaires qui sont visés.

Dans l’Hexagone, le nombre de locations saisonnières est passé de 300 000 en 2016 à 1,2 million aujourd’hui.

La réponse des propriétaires et des professionnels n’a pas tardé à arriver. Leur colère a pris les traits d’un collectif composé d’une dizaine d’entre eux qui ont attaqué l’arrêté en justice. Ils ont été déboutés le 17 octobre dernier, le tribunal administratif de Rennes estimant que la commune était dans son bon droit.

Les recours en justice, arme préférée des propriétaires

Et si Saint-Malo est pionnière dans la lutte contre les locations touristiques, ce n’est pas la seule à se colleter avec le phénomène. Dans l’Hexagone, le nombre de locations saisonnières est passé de 300 000 en 2016 à 1,2 million aujourd’hui. Les zones touristiques sont les plus touchées et, parmi elles, beaucoup ont suivi l’exemple de la cité corsaire en prenant des dispositions particulières. Mais la possibilité de recours en justice des propriétaires est un véritable frein.

La communauté d’agglomération du Pays basque (CAPB) en a fait les frais. La collectivité avait acté une mesure compensatoire en 2022 : toute personne proposant un logement à la location temporaire a l’obligation de louer à l’année un logement de même surface. Cette contrainte avait pour but de faire baisser les prix. Mais les opposants ont saisi la justice pour interrompre cette procédure. À l’issue d’un véritable feuilleton judiciaire, le verdict a donné raison à la CAPB.

Plus récemment, à Belle-Île-en-Mer, les édiles ont préféré prendre des dispositions très modérées ne visant pas les multipropriétaires (SCI et SAS), par peur de se retrouver assignés. « Nous ne pouvons pas nous le permettre », déplore d’une voix pincée Annaïck Huchet, présidente de la communauté de communes de l’île.

Une loi à l’efficacité discutable

Pour éviter de se retrouver dans ce genre de situation, une loi a été promulguée en octobre au niveau national. Porté par la députée du Finistère Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République), le texte donne une palette de leviers d’actions aux collectivités pour leur permettre de réglementer la question du logement : « C’est la vocation de ce texte : éviter que les initiatives des collectivités se retrouvent aux tribunaux face à des recours », confirme Annaïg Le Meur.

La loi vient aussi modifier la fiscalité, rendant moins intéressante la location de courte durée, l’idée étant d’encourager les propriétaires à louer sur le temps long. « C’est une façon de préserver une économie réelle et un mode de vie dans certains territoires, que ça ne devienne pas des villages vacances et que l’on puisse garder une identité. L’enjeu est plus grand que simplement l’accueil des touristes. »

Avant, on voyait des immeubles entiers être rénovés puis transformés en Airbnb. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. 

G. Lurton

Le point faible de cette loi est qu’elle reste conditionnée au bon vouloir des collectivités : « Je pense que toutes les communes concernées ne s’en saisiront pas. Certaines vont considérer que l’atout du tourisme est le plus important pour leur territoire, parce qu’elles n’ont pas d’autre attrait économique fort », admet la députée. Elle précise néanmoins que ce texte est « une première étape ».

Pour autant, ces dispositions pour limiter les locations Abritel et autres Booking fonctionnent-elles ? À Saint-Malo, Gilles Lurton estime qu’il est difficile de calculer précisément l’impact, mais il affirme : « Les mesures que nous avons prises ont arrêté l’inflation qu’il y avait sur la location de courte durée. Avant, on voyait des immeubles entiers être rénovés puis transformés en Airbnb. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. »

Un effet pervers, cependant, n’a pas tardé à émerger. Limitées par les quotas à Saint-Malo, les locations de courte durée ont déménagé quelques kilomètres plus loin, à Cancale ou à Dinard. « Nous ne l’avons pas fait, mais l’idée aurait pu être de fixer des quotas à toute l’agglomération », avance Gilles Lurton avant de se dédire : « Désormais, il existe une loi au niveau national et je pense qu’il appartient aux maires de s’en saisir. » Mais, comme l’a noté Annaïg Le Meur, l’équation entre économie touristique et vie locale ne se posant pas de la même manière partout, le problème semble inextricable.

Volets fermés onze mois de l’année

Un autre point sensible a été laissé de côté par cette nouvelle législation, celui des résidences secondaires. Dans la cité corsaire, leur nombre atteint désormais 26 % des 36 000 logements. Contre cela, la mairie a acté, en 2024, une augmentation de 45 % de la part communale sur la taxe foncière d’habitation. Certaines communes environnantes sont montées jusqu’à 65 %, comme Hirel. Mais l’argument fiscal arrêtera-t-il la frénésie d’achat de résidences secondaires qui touche les Français depuis la crise du covid ? Rien n’est moins sûr.

Est-ce qu’on n’aurait pas intérêt à laisser les Airbnb qui, au moins, font tourner les commerces ?

P. Colas

Et comme le fait remarquer Philippe Colas, président du comité de quartier de l’intra-muros de Saint-Malo : « Après les mesures contre les Airbnb, certains ont espéré vendre leur bien pour en faire des résidences secondaires. Mais avec des logements aux volets fermés onze mois dans l’année, qu’est-ce qu’on y gagne, nous, dans l’intra-muros ? Finalement, est-ce qu’on n’aurait pas intérêt à laisser les Airbnb qui, au moins, font tourner les commerces ? » Le sujet d’une seconde étape sous-­entendue par Annaïg Le Meur semble donc tout trouvé : réguler les résidences ­secondaires.